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疫情之下,寫字樓市場為何難以減租?

來源:億歐   作者:楊珊珊   時間:2020-02-14 16:26  字號選擇:

寫字樓市場租金積重難返,由國有企業、社區股份公司帶頭減租,其他業主與經營者“接力”的倡導,不一定能激發市場的積極反饋。

為了化解疫情影響,扶持中小企業,多地出臺了減租政策。

地方倡導國企減租,并呼吁“中小企業”緊相隨。 

以深圳為例,龍崗區國資局指導區股份合作公司協會號召各股份合作公司積極響應,根據實際情況酌情減免企業租金,切實減輕承租企業負擔。截至2月1日,參與減免租金行動的社區股份合作公司(含分、子公司)共297家減免標準為半個月租金,預計共減免14358萬元,惠及5080家實體企業。 

國企是很好的榜樣。但這種提倡由國有企業、社區股份公司帶頭,呼吁其他業主與經營者“接力”的倡導,不一定能激發市場的積極反饋。 

近期高力國際一份對138個辦公樓業主和337個租戶企業的調研報告卻顯示,有近六成的業主認為租金將保持穩定。 

為何寫字樓難以減租? 

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第一、寫字樓市場本身也是疫情的受害者 

除了政府發動,各地租賃協會、中介組織、房產商會也積極倡議,建議寫字樓、產業園實施租金減免,不過其前提是保證自身的正常運作。

在疫情之前,企業延遲復工,已經影響到了寫字樓業主和以及產業鏈服務商的自身運作,面臨更多下行壓力。

2月6日,中指院舉行商辦市場形勢線上分享會,眾多行業專家和從業者一致認為,本次新冠肺炎疫情對商辦市場的影響是:從短期來看,商業零售短期內會受到較大影響,租金收益下降、空置率上升會給商業地產運營企業帶來較大的壓力,并影響2020年企業的收益。

一家寫字樓后勤服務商告訴億歐,疫情對寫字樓運營方和像他們這樣的服務商傷害頗大。

“有些大公司已經是明確三月才能復工了。他們公司提供的后勤服務里涵蓋的送水服務、文印服務、電腦檢修等等上游勞動密集型的服務商都沒有復工,人力都比較緊張。 ”

第二、空置率一路居高,減租進一步傷害業主

一線城市寫字樓高空置率已經是不容回避的事實。

去年,出現了深圳前海空置率高60%的報道。后來,深圳市住房建設局負責人士辟謠,指出部分媒體發表深圳前海空置率高達60%的文章是是嚴重不實的報道,有誤導社會之嫌。 

但實際上,雖然不至于高達60%如此離譜,深圳的寫字樓空置率也是偏高的。根據戴德梁行發布《2019年深圳房地產市場回顧及2020年展望》報告,2019年深圳甲級寫字樓空置率攀升至22.04%。 

“供過于求”是空置率偏高的重要原因,這也意味著,新項目的入市并未有效刺激吸納量的增長。

深圳、北京是很典型的供應明顯大于市場需求城市代表。

比如,2019年,深圳寫字樓新增供應創歷史新高,全年有超過200萬平方米新增供應,共計21個項目進入市場。 

再比如,2019年前三季度,北京甲級寫字樓新增供應約達43萬平方米,這也直接導致了北京的寫字樓整體市場空置率上升至10.9%。

這說明,寫字樓進入“租客市場”。如果吸納量增長放緩,新增供應又持續不斷,寫字樓的空置率會進一步走高,對寫字樓業主的壓力也越來越重。

高力國際報告顯示,近六成辦公樓業主認為租金將保持穩定,29%則認為租金將會面臨下行壓力。其中,一線城市的業主們比其他地區的業主更加保守謹慎。

 第三,二房東議價空間小

物業、商務公司和個人有時候也會承擔寫字樓“二房東”的角色。他們承包下部分寫字樓,再分割成小單元轉租出去,利用差額盈利。 

一旦租戶們要求減租或者免租,這部分的風險就轉移到了“二房東”的身上:一方面,業主們不承諾免租,另一方面是社會的呼聲,“二房東們”也成了“夾心餅干”。

但是,大樓平時的物業公共部分的日常運行維護費用、配套設施設備費用、保潔費用、綠化養護費用、安保秩序維護費用、固定資產折舊費用、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等已經是不小的開支。

此外,租金已經是積重難返。2019年,一二線城市寫字樓租金已經有近半數下跌。

根據中指研究院數據:2019 年三季度,一線城市中,55.6%的商圈寫字樓租金環比上漲,44.4%的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市中,40.9%的商圈寫字樓租金環比上漲,54.5%的商圈寫字樓租金環比下跌。

此前已經傳出二房東“虧本出租”的報道。在租金已經下行的前提下,議價權本身就小的“二房東們”又要承擔疫情的壓力,也就不難以理解,為什么他們無法“一降再降”,給不到租戶令人滿意的優惠了。

不管是租戶企業還是辦公樓業主,都能感受到疫情帶來的負面影響。在大環境下,能做的是調整好心理預期,并通過多種手段,盡力減少損失。

編輯:余欣婷

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