網站首頁 > 資訊

花銀行的錢,圓自己的夢!房地產界“潘石屹們”的財富逃跑計

來源:融中財經   作者:融中財經   時間:2019-11-16 12:11  字號選擇:

隨著融資收緊,房企高杠桿的發展路數已經成為死胡同。去庫存,降規模,才是生存的命門。當然,也有操作更“秀”的人。

玻璃大王曹德旺評價潘石屹夫婦時說:“潘石屹夫婦鬼精鬼精的!”


1.jpg


雖然,潘石屹曾在去年明確表示不再出售核心資產,但是現在,鬼精鬼精的夫婦倆正在著手出售SOHO中國最核心的資產。而在過去6年時間中,SOHO中國已經累計賣出了超過290億的物業資產。


在潘石屹這部房地產發家史中,謊言和假象只是鋪墊,他要做的,就是在其他人認清真相前,快速撈金,然后提前退出游戲。


但要說跑得最快的,應是李嘉誠。在套現了26000億港元后,李嘉誠開始在英國放肆買買買,12000億港元的超級VVVIP買手,讓英國女王也側目,并兩度授予其英國貴族爵位。


幾乎是一個時間節點,王健林也開始了在海外的豪放投資。2012年之后的5年中,王健林砸下了2500億,從美國買到了歐洲,又買到了澳大利亞,再到印度。


“什么清華北大,不如膽子大”。豪華買手王健林說。


之后的故事,王健林玩脫了手,李嘉誠跑了,雖然嘴上說著不賣了,但身體很誠實的潘石屹開始著手將SOHO中國最核心的八大金剛一一賣掉。


正所謂“人有多大膽,地有多大產”,地產商們的膽在中國的土地上開始收縮,他們的下一個新大陸,不在這里。伴隨著地產大亨們的撤退,中國房地產行業也進入了調整期。

 


遍地是黃金,你撿不撿?


中國房地產行業的崛起還要追溯到鄧小平南巡講話后。


在此之前,中國城鎮住房問題仍是福利分配制,住房由職工所在單位統一提供。福利分房是計劃經濟時代特有的一種房屋分配形式。在這一時期,人們所有的剩余價值都被國家收歸國有,國家利用這些剩余價值中的一部分由各企事業單位蓋住房,然后按級別,工齡,年齡,居住人口輩數,人數,有無住房等一系列條件分給一部分人居住。


直到1988年,《關于進一步深化城鎮住房制度改革,加快住房建設的通知》文件出臺,決定自當年起停止住房實物分配。


鄧小平南巡講話后,大批在政府機構、科研院所的知識分子下海創業,形成了“92派”。綠地、恒大、碧桂園、萬達、建業、保利等房企,在這一時期快速建立起來。


據時代周刊的一項統計,1988年,全國房地產公司為3124家,此后3年,全國房地產公司基本上維持在這個數量;1992年年底,這個數字卻一下子變成了1.2萬家,到1993年又變成了3萬多家。1992年,全國商品房的銷售額達440億元,比上一年增長了80%。


歷史造就英雄,很多時候,是時代選擇了人,而非英雄拯救世界。


1987年,為了響應國家“百萬裁軍”的號召,王健林告別了自己18年的部隊生活,轉業后,王健林來到大連市西崗區區政府任辦公室主任。沒過多久,王健林棄政從商,通過企業改制的機會,創建了大連萬達集團股份有限公司。


一腳邁入房地產圈子,王健林拿下了大連市政府北門的棚戶區改造的項目。事實上,這類舊城改造的工程并不被看好,但王健林在這一項目上做了大膽的嘗試,在鋁合金窗、防盜門、改明廳、設洗手間,這在當年都是創舉。而萬達也因這個項目賺了近千萬。


1992年,還是包工頭的楊國強正在工地上指揮著工人們干活,這片偏僻荒蕪之地上建立起來的別墅滯銷,原開放商因為資金不回籠無力繼續經營,便將別墅抵給了楊國強。他將這4000套滯銷別墅命名為:碧桂園。


同一時間,因為磚廠停產,潘石屹不得不重回海口。時來運轉,他結識了漂泊的馮侖、王功權、劉軍、王啟富、易小迪等幾人,并共同創立了海南萬通。隨著海南經濟第二波熱潮的到來,在短短半年多時間里,萬通積累下了超過千萬元的資金。1993年6月,萬通在北京開發了“新世界廣場”項目。通過和香港利達行主席鄧智仁的合作,萬通新世界廣場大獲成功,賣到了當時市價的三倍。


1958年生人的許家印出生在全國有名的貧困縣河南太康。92年南巡講話后,許家印放棄了河南舞陽鋼鐵公司的鐵飯碗前往深圳,在東奔西跑了3個月后,他終于應征上了一家連鎖商店的業務員。直到96年,許家印創辦了恒大實業集團,并打造了被譽為中國第一個樓盤的廣州金碧花園。


由此,叱咤風云的中國房地產商們開始了進發的腳步。

 

 “咱家的負債八輩子都還不完”



財富更迭,2019年福布斯中國富豪榜上,房企富豪不少。其中61歲的許家印以1958.6億的身價,位列第三,也是房企富豪的首位。楊惠妍家族以1689.9億的財富位列第五,65歲的王健林身價大跳水,但仍是房企大亨們中的第三名,總排行的第十四位。跟隨其后的是龍湖集團吳亞軍家族、世茂集團許榮茂、新希望集團劉永好家族、融創中國的孫宏斌。


但事實上,今年房地產相關行業的落榜者占比不少。其中包括福布斯2018年中國富豪榜中,以289.8億排名50位的南京豐盛集團季昌群,以255.3億元排名62位的佳源國際控股沈玉興,以134.6億元排名145位的寧波銀億集團熊續強家族。


數據顯示,截至9月30日,126家A股上市房企有息負債合計超過3.4萬億元,同比上升7%。截至2019年三季度末,A股總體房企凈負債率為102%,較2018年末上升6個百點分。


高負債一直是房地產行業的頑疾。2018年全國營收超30億元的上市房企前100強中,凈負債率在100%以上的高達29家。其中,利用杠桿獲得成功的房企不在少數,最具代表性的就是閩系房企,如泰禾集團、正榮地產、融信中國等,都是通過高杠桿實現快速發展。


泰禾集團2019年前7月全口徑銷售額500.7億元,而一年前的7月,泰禾集團全口徑銷售額為775.1億。按此測算,泰禾集團銷售同比下滑超過30%。


如何消化高負債,保持在一個安全的范圍內發展是行業共同的問題。


對房企而言資金是最重要的,開放商要拿地再蓋樓,之后通過銷售回款。但錢要從銀行貸款,并要保證樓可以順利賣出。但現在,一方面,房企融資難度增加,另一方面,購房者開始更加理性和謹慎,一進一出,就可能導致資金鏈斷裂的情況。


截至今年10月底,已經有331家房企宣告破產清算,舉步維艱成為不少中小房企的現狀。


11月6日,國購投資發布了《關于法院裁定受理國購投資有限公司及下屬公司重整申請及指定管理人的公告》。這家“安徽第一大房企”將走向破產重整之路。據了解,根據國購投資2018年度審計報告,截至2018年12月31日,國購投資單體資產總額約為120.08億元,負債總額為126.34億元。


房企債務密集到期,截至9月30日,126家A股上市房企有息負債合計超過3.4萬億元。年中,恒大為首的房企開始降價賣房。除了降價,房企開始裁員降薪,目的只有一個:想發展,先活命。


業內有個笑話,兒子問爸爸:“咱家有多少錢?”爸爸說:“三輩子你也花不完!”兒子又問爸爸:“那咱家欠銀行多少錢?”爸爸說:“咱爺倆八輩子也還不完!”這個段子也印證房地產行業的現狀:花銀行的錢,圓自己的夢!


此前,行業處在上升通道,購房需求激增,高負債還能良性的流動起來。但隨著融資收緊,房企高杠桿的發展路數已經成為死胡同。去庫存,降規模,才是生存的命門。當然,也有操作更“秀”的人。

 

潘石屹們的勝利大逃亡


不久前,張欣在instagram發布了一張她和兒子在哈佛的合影,慶祝小兒子正式入讀哈佛。


早在2014年,SOHO中國CEO張欣、董事長潘石屹與哈佛大學校長德魯?福斯特共同簽署了1500萬美元“SOHO中國助學金”協議。


據當時的報道,“SOHO中國助學金”項目計劃在全球捐助1億美元助學金資助在世界一流大學攻讀本科的中國貧困學生,以確保能被這些大學錄取的中國貧困生不必再擔心財務問題。


這支助學基金最初成立于2005年,據其官網介紹,該基金的使命是“資助教育活動”。


在這筆1500萬美元捐贈的三個月后,這只基金又向耶魯大學捐贈了1000萬美金。 在簽字儀式上,潘石屹激昂陳辭:“教育是最該花錢的地方。每一個人都是擁有豐富寶藏的礦山,只有通過教育才能把這些寶藏挖掘出來。”


但似乎,挖掘的是自家的寶藏。兩次捐贈的潘石屹夫妻被質疑此舉是在給自己早在初中就送出國的兒子購買入學資格。


面對質疑,潘石屹立場堅定:“孩子如果能夠被哈佛、耶魯這樣的名校錄取是他們夫婦夢寐以求的事,誰不希望自己的孩子能夠接受更好的教育?”(后半截:  但他相信哈佛和耶魯作為世界一流大學有其選擇學生的標準)


如今,長子潘瑞畢業于英國華威大學畢業,其余兩個兒子也都順利進入了哈佛大學。


 張欣快樂的看著兒子就讀哈佛的同一時間,SOHO中國也在進行著緊張有序的拋售工作。港媒報道,SOHO中國正在考慮以80億美元的價格出售位于中國內地的部分辦公樓的權益。


其中提及,黑石集團和新加坡GIC有意進行聯合收購,標的是位于北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO復興廣場,而未來仍有5個物業會被打包出售。


分別是:上海古北SOHO、SOHO天山廣場、上海外灘SOHO,麗澤SOHO,還有北京前門項目。前3個項目加上后5個項目,總共價值500億元至600億元,每個項目會以打包形式賣出去。


而在過去6年中,SOHO中國已經累計出售了逾290億元的物業資產。

 

年份

賣出資產

金額(億元)

2014

上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場、凌空SOHO1/2物業

82.8

2015

上海外灘國際金融中心8-1地塊50%股權

84.93

2016

上海SOHO世紀廣場

32.2

2017

上海虹口SOHO、凌空SOHO剩余物業面積

85.8

融中財經制圖

 

但潘石屹的賣賣賣之旅仍未停歇。


SOHO中國以7.61億元的價格出售了九個SOHO項目旗下的2583個地下停車位。另有消息稱,SOHO中國將旗下共享辦公品牌SOHO 3Q位于北京和上海的11個項目打包賣給筑夢之星,目前已經開始進入合同審批流程。


據戴德梁行的統計數據顯示,2019年前三季度,北京全市和五大核心商圈寫字樓的空置率較2018年同期分別上升40.9%和20.6%;上海上半年優質寫字樓空置率同比升至18.0%,創近十年新高,三季度空置率高達20%。


潘石屹是嗅到了房地產行業某些不為人知的危險,還是說,他的賣出是為了更好的在外海買入?


值得一提的是,潘石屹夫婦退出的是位于中國的房地產游戲。但在海外,卻是大肆買入。7年前,位于紐約曼哈頓公園廣場的49%股權就已落入夫妻倆的囊中,一年后,張欣斥資14億美元拿下了美國通用汽車大廈40%的股權。其大兒子潘瑞還在英國創辦了1家房產公司。


這神一般操作的創始人應歸屬與李嘉誠。


近年來,李嘉誠瘋狂拋售內地資產,據不完全統計,李已累計套現高達2600億港元。左右中國賣,右手英國買,瘋狂套現后,李花費了超過12000億港元鯨吞了英國。外界將其豪放的“購物欲”形容為“買下半個英國”,英國女王也曾兩度授予李嘉誠英國貴族爵位,表達對李嘉誠為英國多年來做的投資以及為英國人們創造就業就會的獎勵。


從2012年就開始的5年時間,王健林砸下了2500億,從美國買到了歐洲,又買到了澳大利亞,再到印度。從影院到寫字樓,從足球隊到度假村,甚至到名畫。


再后來,李超人跑了,王健林因“國內貸款,國外投資”的操作引發了一系列后續影響,從2017年開始變賣資產還債。當年7月,萬達將13個文旅項目的91%股權和77家酒店打包轉讓給融創中國和富力地產,總計637.5億元。同一時間,南昌、九江、鹽城等地的萬達廣場易主,接盤方為珠江人壽。


輪到了潘石屹。


雖然潘石屹義正言辭的表示,在美的買入行為是“是家族信托投資”。但業內仍將這番操作形容為“在中國賺錢,為美國捐款”。


事實上,最關鍵的問題是“財富外流”。而關鍵問題的核心是,誰的財富?誰的資產在外流?


關鍵詞:潘石屹 SOHO中國 李嘉誠 
分享到:

版權聲明:
來源及作者標注為融中財經融資中國的文章為本站原創文章,如需轉載或內容合作請聯系微信RZZG2006。
其他署名文章版權歸原作者所有,融中財經出于傳遞信息之目的而刊發,并不意味著贊同其觀點或證實其內容的真實性。

雜志

在線訂閱
2019年09期
2019年09期
從華人文化到CMC資本: 老牌“文娛帝國”的科技雄心
2019年08期
2019年08期
2019年盤點:那些信息技術黑馬GP們
2019年07期
2019年07期
美元基金缺席的科創板能否成為中國的“納斯達克”?

機構專欄

  • 澳銀資本
  • 松禾資本
  • 上汽投資
  • 嘉實投資
首頁
股權投資機構
LP
行業
新金融
會議
會議報名
往屆回顧
定制活動
推薦會議
研究
榜單
報告
關于我們
招聘
掃一掃關注公眾號
版權所有:融中財經  地址:北京市朝陽區東三環北路霞光里18號佳程廣場A座20層D單元  合作熱線:010-84467811  備案號:京ICP備11038469號-1
福建快3走势图1000期 约彩彩票苹果 网站流量多少能赚钱 陪主播玩游戏赚钱6 养蛇四季赚钱视频 快递中转站是怎么赚钱的 58同城如何利用举报赔付赚钱 57157彩票首页 火山抖音快手都怎么赚钱 怎样支付宝做任务赚钱是真的吗 华人彩能赚钱吗 海南麻将碰白板有番吗 下载不联网免费单机麻将 目前只有餐饮行业赚钱吗 伪钞集团怎么赚钱 活力霜赚钱吗 名门彩票网址