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頻繁融資,首創置業到底有多缺錢?

來源:界面新聞   作者:   時間:2019-07-25 16:07  字號選擇:

房地產行業融資渠道在收緊,然而房企的融資需求不減反升。據不完全統計,7月上半月,房企發債23只,平均每天有1.5只債券發行。甚至在發改委對海外融資出臺新限制的7月,海外融資金額卻創下歷史單月新高。

房地產行業融資渠道在收緊,然而房企的融資需求不減反升。據不完全統計,7月上半月,房企發債23只,平均每天有1.5只債券發行。甚至在發改委對海外融資出臺新限制的7月,海外融資金額卻創下歷史單月新高。


房企對資金的渴求程度顯而易見。引人注意的是,開啟“沖規模、快周轉”模式的首創置業(02868.HK)對資金的需求似乎更強烈。近4個月,已通過發行公司債、中期票據、轉讓股權等多種方式來融資。據不完全統計,首創獲得通過的融資金額累計超80億元。


利潤被侵蝕


首創置業的資金承壓與快速擴張有著很大的關系。


2018年以來,首創置業通過一二級聯動、并購及合作開發等方式,新增產能儲備超千億。全年新獲二級開發項目27個,總建筑面積409.3萬平方米,達到近五年新增土地建筑面積的最高值。


值得一提的是,截至2019年1月,首創置業實現了首進廣州、佛山和蘇州,新獲廣州增城項目、佛山南海項目及蘇州青劍湖項目。此外,在拿下佛山地塊后,首金資本還獲得北京平谷項目,并入股北京朝陽區一宗租賃用地等。


不過,加快擴張的步伐并未帶來相匹配的業績,反而對利潤形成侵蝕。


數據顯示,2018年首創置業實現簽約金額706.4億元,同比上升26.5%,創歷年新高。然而,卻未能完成既定的800億元簽約目標,甚至與最低預期目標750億也有一段差距。


在簽約額未達標的情況下,各項利潤指標均出現不同程度下降。其中,營業利潤31.6億元,同比下降18%;凈利潤下滑至24.17億元,同比下降13.56%;歸屬母公司股東凈利潤19.23億元,同比下降9%。


對于利潤下降的原因,首創置業財務中心總經理廖洋表示,最主要原因是當期財務費用增加影響了利潤。財報顯示,2018年的財務費用為28.69億,同比上漲161%。其中利息費用高達25.71億元,是去年的兩倍之多,同比增長93.6%,比2018年凈利潤高出1.5個億。


凈負債率超警戒線

加速擴充土儲是首創置業實現規模突破之需,不過加速擴張所帶來的資金壓力和負債問題也在加重。


財報數據顯示,首創置業2018年新增了220億元的負債,總負債達1315.16億元,總資產負債率為77.49%,與去年基本持平。若將135億元的永續債計入總負債,則負債率將達到85.43%。另外,凈負債率增加明顯,上升46%至168.63%,達到近五年的最高值,超出行業80%的安全警戒線。


細看2018年首創置業債務增多,主要是長期債務。不過,短期償債的壓力也較大。2018年首創置業短期借款為27.49億元,一年內到期的非流動負債為206.71億元,而期末貨幣資金為225.27億元,存有8.93億元的資金缺口。


負債攀升,首創置業的經營現金流也不給力。2018年經營現金流為-60.95億元,由去年的正轉為負,同比下降236.84%。


據公開數據顯示,截至2018年底,房企各主要渠道有息負債余額為20.3萬億,預計將在2019年—2021年集中到期,其中2019年到期規模高達6.8萬億。


在融資渠道收緊,融資成本升高的現狀下,高負債率的房企將面臨嚴峻考驗。業內人士分析稱:2019年下半年融資難度將會加大,房企拿地的進度也會隨之放緩。


密集融資

負債高企,手頭不寬裕的首創置業通過密集融資來減壓。公開數據顯示,2018年累計發行各類債券125億元。2019年融資額度和頻率也不低。


公告稱,2019年3月,首創置業擬發行不超過300億的企業債券及不超過100億元的中期票據,獲得的資金將全部用于投資建設、補充運營資金、償還公司債務等。


面對高負債率,首創置業甚至拿出了供股計劃。2019年3月10日發布供股計劃,預期每10股現有股份將發行不多于5股供股股份,已發行股份總數預期將增加不超過50%。一度引發行業對首創置業資金現狀及融資難度的討論。


總裁鐘北辰對此公開解釋稱,一直受制于股本限制、高負債率,影響了首創置業的發展速度。本次供股計劃,可以降低杠桿、增強資金實力。


此外,首創置業還通過轉讓項目股權來減少拖累,加快回籠資金。7月3日,北京產權交易所發布信息顯示,首創集團出資的康誠置業有限公司掛牌轉讓沈陽吉天置業有限公司50%股權,轉讓底價為1.56億元。同一天,首創置業擬轉讓北京天城永元置業有限公司50%股權。


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